上海市消保委今天發(fā)布了《上海市民用物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查》。據(jù)了解，這是上海市消保委與上海社科院社會調(diào)查中心、上海迪博大數(shù)據(jù)研究所組成課題組歷時六個月共同調(diào)查完成。調(diào)查結(jié)果顯示，消費者對物業(yè)公司的評分普遍不高，物業(yè)公司存在基礎(chǔ)服務(wù)不到位等問題。專家建議開發(fā)商盡量避免使用與自身利益密切相關(guān)的物業(yè)公司，同時可以再在條件成熟的小區(qū)倡導(dǎo)“基礎(chǔ)物業(yè)費+增值服務(wù)費”的模式。

上海市消保委表示，盡管相關(guān)法律法規(guī)的頒布對物業(yè)管理中的地位、作用、職責(zé)等提供了法律支撐，但物業(yè)管理費難收、標(biāo)準(zhǔn)難調(diào)、維修基金難用、管理矛盾難解的困境不同程度地存在。近年來，民用物業(yè)管理成為新的消費投訴熱點。

根據(jù)《調(diào)查報告》，上海消費者給予物業(yè)管理公司總體滿意度為69.7分，專家表示，物業(yè)公司的各項評分分值沒有超過70分，這也驗證了消費者所說的物業(yè)管理公司基礎(chǔ)服務(wù)不到位的問題。同時，消費者對物業(yè)管理的滿意度與其繳納物業(yè)管理費存在較大的關(guān)聯(lián)性：按時繳納物業(yè)管理費的消費者對物業(yè)管理公司滿意度為72.9分，不繳納物業(yè)管理費的消費者對物業(yè)管理公司滿意度為61.7分。

數(shù)據(jù)顯示，表示對物業(yè)公司服務(wù)的不滿意主要體現(xiàn)在物業(yè)公司支出不合理、物業(yè)支出不透明、基礎(chǔ)服務(wù)不到位、出租小區(qū)業(yè)主車位等方面。在細(xì)節(jié)工作上，各項分值最低的是接到保修時反應(yīng)的積極程度（65.3分），其后依次是物業(yè)被投訴時的態(tài)度（65.5分）、突發(fā)事件的及時處理（65.8分）、小區(qū)停車的有序程度（65.9分）。
 

物業(yè)管理費方面，本次調(diào)研顯示其與小區(qū)的層次相關(guān)，每平方米的價格差異并不顯著，例如居住在單價低于兩萬元每平方小區(qū)中的消費者表示物業(yè)管理費為0.6到2元/平方，而居住在單價高于七萬元每平方小區(qū)中的消費者表示物業(yè)管理費為2.1到8.0元/平方。數(shù)據(jù)顯示，66.3%的被訪問者認(rèn)為物業(yè)公司的物業(yè)費與其服務(wù)不相匹配，雖然認(rèn)為不相匹配，但也有76.1%的被訪問者表示定時繳納物業(yè)管理費。

專家表示，目前市場上主流的物業(yè)收費模式還是與業(yè)主住房面積掛鉤的包干制，也就是由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。這種方式操作簡單，但這種模式下物業(yè)公司可以采用降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來確保自身利益，而業(yè)主則處于弱勢地位，業(yè)主唯一有效的維權(quán)手段就是暫不繳納物業(yè)管理費。

此外薪酬模式也逐漸被接受，也就是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例提取薪酬支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。本次調(diào)查顯示34.2%的消費者仍傾向包干制，20.5%的居民傾向薪酬制，44.5%的消費者傾向基礎(chǔ)物業(yè)費加額外物業(yè)服務(wù)費模式。

針對調(diào)查結(jié)果，專家建議，為了避免不公平競爭，建議開發(fā)商盡量避免使用與自身利益密切相關(guān)的物業(yè)公司。《物業(yè)管理條例實施細(xì)則》在前期物業(yè)管理上明確規(guī)定“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！?

新小區(qū)目前普遍存在的問題就是開發(fā)商使用并控制自身下屬或者同一集團(tuán)下的物業(yè)管理公司，對一些利益權(quán)屬不清晰的“灰色利益”進(jìn)行侵占或向其上級或兄弟單位進(jìn)行輸送。專家表示，優(yōu)秀的物業(yè)管理公司可以實現(xiàn)房產(chǎn)的保值和增值，但開發(fā)商不能以此為借口采用捆綁銷售的形式，引入其下屬或兄弟企業(yè)。不存在關(guān)聯(lián)交易的戰(zhàn)略合作關(guān)系則可不受限制。

此外，專家建議應(yīng)當(dāng)在條件成熟的小區(qū)倡導(dǎo)“基礎(chǔ)物業(yè)費+增值服務(wù)費”的模式?！盎A(chǔ)物業(yè)費+增值服務(wù)費”模式的核心就是基礎(chǔ)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化，增值服務(wù)定制化。